2008年2月3日 星期日
談房地產投資，就會聽到各種天方夜譚 般的傳奇與可歌可泣的故事，有人隨便買了一間房子，3～5年間轉個手就賺了幾百萬；有人作完一大堆功課之後小心謹慎地進場，結果卻還是套牢在深山幽谷裡。 不要怨老天不公平，也不要怨令堂沒給你生個好時辰，除了碰運氣，建立一個正確的投資觀念，才是投資房地產最重要的基礎！
談 房地產投資，就會聽到各種天方夜譚般的傳奇與可歌可泣的故事，有人隨便買了一間 房子，3～5年間轉個手就賺了幾百萬；有人作完一大堆功課之後小心謹慎地進場，結果卻還是套牢在深山幽谷裡。不要怨老天不公平，也不要怨令堂沒給你生個好 時辰，除了碰運氣，建立一個正確的投資觀念，才是投資房地產最重要的基礎！
掌握房地產三大投資型態
簡單來說，房地產的投資型態大致可區分為三種：1是拼房價：以轉手獲利為最高指導原則；2是拼未來：以長期收租為目標；3另一種則是拼機會：以所謂「進可攻（出售）、退可守（出租），維持現狀還可自住」為主，而這也是絕大多數購屋人的心態。
上述的這三種投資，從概念到操作模式都不盡相同，必須要分開來談！
又 到了農曆年前的大掃除時間，你可知道除了灰塵、污垢外，其實住 家內充斥著霉菌、塵?、白蟻以及蟑螂等各式各樣的細菌與有害健康的生物，要享有健康的住家環境，不讓住家淪為霉菌、塵?的SWEET HOME，最重要的還是要回歸到建築規劃中﹁通風﹂及﹁採光﹂這兩大基本要點。
其 中又以室內濕度控制最為重要，濕度過高等於提供細菌滋生所需的養分，基本上相對 濕度以控制在60%至65%為佳，除了透過除濕機被動除濕之外，如果建築物本身有好的採光及通風，則可經由空氣的流動降低室內的濕度，陽光中的紫外線還有 殺菌的功能，可以將一些不好的細菌殺光光。
不過，要注意的是，冷氣機和除濕機雖可解決潮濕的問題，但若沒有定期清洗水槽、濾網，這些地方同樣會滋生黴菌，反而從送風口一併傳送到室內來。
因此在住宅的選購上，除了室內格局要有自然通風、採光，讓室內空間保持在較佳的溫濕度環境下外，最好浴室也都能有對外開窗的設計，藉此降低家中濕度最高的問題來源，讓浴室也能有好空氣及保持乾爽，不再是家中霉菌滋生的溫床，尤其是採套房規劃的主臥浴室這點特別重要。
在房價高漲的時代，預算有限的小家庭在購屋選擇上，最好以舊代新，不過，即使買在市郊以通勤到市中心上班，也要選擇有良好區位和生活機能的地段，坪數以20坪左右的開始，未來轉手性高，也可作為換屋的資本。
北市成交比，20-40坪居多
500-800中古屋，新婚族最愛
根據信義房屋的網路調查顯示，新婚族偏愛500-800萬元的中古屋，但有26%的人寧可先租屋，區位選擇以「離婆家遠、娘家近」、「交通機能佳，與捷運站、超市或百貨商圈為鄰」為主要考慮因素。
永慶房仲總經理廖本勝表示，預售市場為非大即小的兩極化推案，對於需求的大宗，也就是家庭人口住宅反而供應不多，在中古屋市場相對選擇較多，對一般財力許可的中產階級來說，20-40坪的住家多擁有3-4房，足夠2-4口人的生活使用。
購屋需考量通勤因素
小 家庭在成立之初，只有夫妻倆人，但必須考量使用上絕不是一、兩年的時間，購屋 前必須把工作通勤的因素考量在內，也要顧慮未來家庭成員增加，孩子求學、生活的方便性，例如，捷運沿線的商圈就是不錯的選擇，例如晚近開通的土城、新莊地 區，還有淡水地區中古市場每坪房價都在20萬元以內，總價大約5、600萬元就能買到25-30坪左右的家。如果是頂客族，省去小孩的照顧養護考量，則較 能純粹考量以夫妻倆人的通勤能力，以及對生活便利性的接受度來選擇區位，例如，兩夫妻都開車通勤，那麼選擇的區位就能離捷運稍遠一點，而離主要的幹道近一 點，不過，購屋時仍要考量日後轉手問題，畢竟換屋的資本還是得靠第一屋的價值來換取。
大 台北區能稱得上景觀住宅的，大致可分為幾種；山景、河景、海景還有另類一點的「高點」景觀，市場推案最為普遍的首推河景住宅流經大台北區的河流主要為淡水 河、基隆河、新店溪，近幾年，沿岸推出的個案多以訴求河景為主要特色，經過水利整治的河川，多成為都會區難得一見的綠帶，只要是可親近的區段，當地房價猶 如神助，特別是第一排的住宅更可比不面河的高出一成以上。
大直河岸住宅，奇貨可居
目前河岸景觀住宅最貴的地段仍屬大直區截彎取直的明水段，但第一排的景觀住宅幾乎鮮少釋出，因此，會出現四五年的成屋，房價仍能成長的例子，這塊受到不少科技業、傳產業主喜愛的區段，被視為擁有國外河岸住宅的氣質，會搶破頭進駐的也多半具有國際都市的居住經驗。
淡水海景住宅，漲幅驚人
台 北縣淡水、關渡一帶則是具休閒機能的景觀住宅，有些區段還能同時坐享山、何、 海三景，今年初還有建商推出一坪開價40萬元的高樓建案，竟能順利完銷，讓市場見識到市郊地段也有驚人的催買力，不過，正因為當地地理環境坐享天然景觀的 條件，同區產品若沒有差異化，價格仍難與市區匹敵，中古市場的景觀大樓產品，房價行情在20萬元以下。
市內河岸住宅，見仁見智
景 美一帶也有標榜景美溪的景觀住宅，區內行情每坪約25-35萬元間，但河岸的景 致就與淡水地區可見的景觀大異其趣，在台北縣市交界，例如中、永和也有何案住宅，但多半有交通上不完全便利的問題，對於仰賴公共運輸工具的民眾來說，有進 入障礙。在都會區較難有自然景觀加持，衍生出另一類特殊的景觀產品，那就是高樓建築可享受到的高度景觀，將都市景觀成為景觀住宅的一類，因此，超高樓推案 的房價可以比同區高上一成以上，就算是同棟建築物，高樓層也能比較低樓層賣出較高的價格，這也可稱為景觀無價的現象。一項針對北台灣房地產所作的調查結果顯示：
過去兩年市場餘屋數量，總計2萬5千戶左右.
其中，最具指標意義的台北市，餘屋數量還不到6百戶。需求旺盛的結果，也難怪房價走勢
一路漲上去！（何宏儒報導）
餘屋量的多寡，對房地產區段走勢必產生一定的影響。《住展》雜誌統計指出：過去兩年北台灣五大區塊當中，以基隆的餘屋量最少，只有498戶、40.8億元。
而在最具指標意義的台北市，餘屋量也只有592戶、138.6億元。從台北市房地產這麼旺盛的需求看來，預售和新屋的價格屢創新高，當然也就不足為奇！
至於台北縣的餘屋數量，過去兩年累計7208戶，其中又以林口和三峽，分別達到1105和1067戶最多。《住展》雜誌研發長倪子仁表示：林口、三峽會有較大的餘屋量，與當地造,引發大小建商一窩蜂的搭便車搶建有關。
由於預售市場持續帶動新成屋市場的銷售，北台灣餘屋量每季頂多增加兩千戶，他認為：
除了桃園之外，餘屋賣壓並不算沈重。
他舉例：儘管三峽仍有餘屋上千戶，但近期的去化速度出現加速跡象，房價也應聲止跌轉穩。他認為：供需失調的情況正在逐漸改善中。
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